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??? 房产投资对绝大部分人来讲都是一笔很大的投资,尤其是对很多澳洲人和生活在澳洲的同胞们来说,这可能是人生中做出的最大的投资决定之一。而地产投资恰好又是一个相对复杂的课题,它不仅要求投资者兼顾财务知识和地产知识,更需要投资者能够在合适的时间做出理性的选择。本文将从财务角度出发,简要分析地产投资的利益、成本与潜在的风险等。


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投资的目的
? 资本增值
马克?吐温曾说过:“Buy land, they have stopped making it”——它阐明了一个简单的道理:土地供给有限但人口在不断的增长,地产作为一种投资品在需求增长速度快于供给速度时,就具备了长期资本增值的特性。
? 抵抗通胀
历史数据表明,澳洲房地产中价位在长期内保持了高于年通货膨胀率2个百分点的记录。
? 收入税利益
负扣税,Hawke Labor Governement在1987年推行的政策允许地产投资者将投资房产而产生的亏损用来减免个人所得税。
从1987年起,所有以投资为目的的房产的折旧减少到每年2.5%,共40年。同样用作减免个人所得税。
? 相对稳定现金流
澳洲的低空置率(<3%)表明了目前租房市场的紧张,提供给投资者稳定的租金收益。
? 高资本投资回报
与其它投资品相比,稳定的7%-10%年递增增长率与最高可达95%的贷款比率,让地产投资给投资者带来相对高的资本回报。
? 积累投资抵押品
随着资产的增值,投资者可以在不缴纳资本增值税的情况下重新借款用以购买下一套房产。
? 财务杠杆

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??? 与其它所有投资产品相比,房产投资可以利用最大的财务杠杆,将本金放大至少四倍并投入到资本长期增值的产品中,与利用财务杠杆(借债)用以购买消费品有本质的区别。悉尼房产,墨尔本房产


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投资的成本与风险


? 可量化成本
利息成本
律师费
物业管理费
中介租赁费
水费
保险费
? 不可量化成本以及风险因素
资产流动性差,不可马上转换为现金
无法分割销售兑现
押金不足以支付维修费用
空置率及租金收入水平波动

政府法规改变,比如土地税


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??? 在所有投资中,房产投资可能是最复杂的投资,在掌握一定的财务与地产知识后,通常还需要选择贷款产品,通过买家与卖家的律师来交换合同,物业的管理也需要时间与精力。地产投资本身流动性相对较低,对比投资股票市场,地产投资有一定的限制与约束。尽管如此,它本身所提供的税务利益,稳定现金流,投资安全性,投资回报相对高等等特性始终吸引着中长期投资者。

(责任编辑:澳家网)【澳洲房产网www.aushome.info】! 原文地址:http://www.aushome.info/jiaoliu/news/7015.html