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购买投资澳洲房产也是一门艺术。


???????澳洲房价就像踩水,但是如果投资者专注于投资回报,对澳大利亚房价增长有现实的预期,那么还是会发现很好的投资。比起之前资产增值能得到轻易保障的时候,现在的投资者想要获得更高的毛租金回报作为补偿。澳大利亚房产专家说,悉尼和墨尔本好的房产可以获得超过5%的租金回报,悉尼的机会则更大。其他一些专家,例如买家代理Metropole Property Strategists,的创始人 Michael Yardney说,只要投资者了解行情,买对房产,资产增值会随着趋势出现,在略低于5%的收益的基础上购买也是可以接受的。


?????? Yardney,一个澳洲房产投资书籍的作者说,买房要买价格低于当地固有房价以产生高于平均资产增值比率,并且有升值空间的房产。


旧公寓


???????Yardney通常比起房子更看好公寓,比起新公寓更看好旧公寓。旧公寓的价格更便宜,不需要付钱给开发商,并且也有机会提升房产。投资者要把握公寓居住的行情,由于现在许多人比起庭院更想要阳台。不想要位于拥挤街区的房子的业主和事件紧张的人不是一个两个。他看好距离市中心商业区较近,交通便捷的旧公寓。投资者也要买在自住比租客优势更大的区域。他说,“强劲的资产增值一般都是被自住推动的。这是因为买房自住的人买房更用心,而不是单靠计算。”


专注收益


???????对于澳大利亚房地产投资客来说,悉尼有更好的收益预期。中等房产的租客较多,价格区间小,价格上升平均每年不到8%,并且城市房产供不应求。


???????在墨尔本,相反的,租赁不尽如人意,或许需要几年时间将市区内部和外部郊区的公寓消化掉。自2010年急剧增长达到峰值之后,墨尔本的房价已经下跌了近10%。但是墨尔本的房价确实已经开始稳定。


???????房产研究专家SQM Research的总经理Louis Christopher说,“尽管悉尼的房价也是升升降降,但是投资者可以通过上涨的租金获得补偿。悉尼的投资客数量越来越多,市区内的毛租金回报约5.5%。”


???????然而笼统的概括澳洲最大的两个房产市场都是有风险的。


???????尽管悉尼中价及以下的房产租赁在上升,但是更贵的房产的租赁却停滞不前甚至下落。Christopher说:“对于悉尼投资客的最佳点是便宜公寓的边界点。豪华房产的投资回报要低很多,一般在1%到2%之间。房产价格更高,土地税和交易成本就更高,例如印花税。”


???????Yardney说,“价格更高的房产不仅仅是收益率更低而且出租的几率也更小。Christopher 说投资者需要盯准悉尼外部郊区,那里租赁发展速度是最快的,尤其是有交通节点的郊区,例如Liverpool 和 Penrith。


悉尼


???????Smart Property Adviser的代表人Kevin Lee看好外部的郊区,例如Campbelltown, St Marys 和Werrington。根据Lee的观点来看,最好是购买售价在$200,000左右,两房,红砖建成的,两三层不需要电梯的公寓。通常这些房子需要重新粉刷,重新铺设地毯,阶层征税一般一个季度$400,相比较于带有需要维护的健身房和游泳池的新公寓,这个税要少很多。


???????Lee说,购买价格大约$200,000,10%的首付,预期租金收入一个星期$280,那么算下来毛租金回报率会超过7%,高于最有竞争力的贷款利率,浮动利率一般稍高于5.5%。通常,即使有维护房产的费用在包含在内,投资效果也可以体现在现金流动上。Lee不喜欢扣税法,这种方法下,租金里不包含利息成本和其他的开销,投资者以差额来要求税务减免。他认为,这样的租金不够高,房东是在为租客的生活谋利益。


???????Yardney说,“房产以及其它包含在内成本会给投资者的现金流带来稍许困难,这就是投资者急着想要长期的资产增值提前实现的原因。”比起外部的郊区,他更偏好悉尼内部西区,接近公共交通和CBD的地方总是很重要的。他认为目前最划算的是价格在$400,000和$500,000之间的公寓。这个价位可以买到很不错的两房公寓。他优选的地区包括内部西区的Marrickville,Dulwich Hill 和 Ashfield区。


墨尔本


???????墨尔本外部郊区的空置房产供过于求,并且在市区内有许多期房公寓,这意味着投资客要小心行事。尽管墨尔本的形势并不是十分理想,但是东南区和东区的需求十分强劲。Yardney说,“好消息是,现在在墨尔本你可以买到低于市价的的好房子。”对于手里不足$400,000的投资者来说,他们偏好St Kilda, Carnegie, Caulfield 和 Glen Huntly区的一房或两房公寓。


???????在墨尔本的买家代理Buyer Solutions的总经理Janet Spencer,一直都在墨尔本需求强劲的地区替投资客购置房产。她说:“尽管市场有一些不协调,但是仍然许多地区的行情很好。想要买对房产首先就是要做好市场调研。了解那个区域的空置率,购买有吸引力的房产。我们在墨尔本购买的很好,挑到了自2009年和2010年价格下跌了10%到12%的公寓,包括替投资者选购到了墨尔本大学附近在St Kilda 和Carlton的价格低于$500,000的公寓。Carlton区的价格一般都较高,但是去年的一年里有很多购买的好机会,尤其是公寓。”


稳定在即


???????目前已经出现了暂定的信号显示,悉尼和墨尔本的房价在澳洲联储削减利率刺激经济之后已经开始稳定。


???????继房价停滞不前之后,RP Data-Rismark的首府城市房价指数7月份上升了0.6%,6月份上升了1%。7月份,悉尼的房价上升了1.2%,墨尔本上升了1.4%。其他首府城市的房价大部分还是没有起色。买家和投资者的信心仍然受到全球低迷经济的侵蚀。


???????悉尼和墨尔本的拍卖清除率仍然停滞子啊60%到70%之间,2010年澳洲房市巅峰时期,清除率达到了80%以上。


???????Louis Christopher说预期悉尼的资产增值要比墨尔本好点。墨尔本的供给持续走高,这个将给房价上升带来压力,至少还需要两年时间改善。


???????澳洲的经济依然十分好,增长稳定,失业率低,Michael Yardney说,“不断失去的是消费者信心,人们不敢做决定。然而,房产价格数据显示,我们已经开始稳定了。”但是他并不认为房价会迅速增长。随着市场的提升,那些将房产撤离市场的卖家又会将这些房产放回市场的。

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