楼市新政下,看谁在挖掘房企困境反转题材

晨报记者韩忠益

最近稳定楼市政策如雨后春笋般密集出台。央行已经连续两次降低了抵押贷款利率。首先,允许新发放的商业个人住房贷款。利率下限从不低于相应期限的LPR调整到不低于相应期限的LPR调整到不低于20个基点。其次,5年LPR直接从4.6%降至4.45%。这样,购买第一套房子的购房者就有机会获得4.25%的抵押贷款利率,这个利率接近过去10年的低点。

随后,为了加快信贷发放,央行在一天内召开了两次会议,要求加快贷款进度,保持房地产信贷的稳定增长。一些二线城市明显加大政策力度,不少二线城市已经调整了住房和贷款确认标准,延长了贷款期限,继续优化销售限制,降低了交易税,以促进需求的增加。6月20日,郑州市人民政府发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,明确了将在郑州市的棚户区改造中实施房票安置。

业内不少人士认为,这一举措有利于推动房地产市场去库存。在房票安置政策下,拆迁户们不仅可以跨区域选择商品房房产,还可以多拿到8%的拆迁款作为奖励。在现金方面,他们还可以获得3个月的过渡费作为奖励。与此同时,这理论上也有助于开发商去库存,有利于政府的土地出让,带动楼市的积极性。

相比传统的拆迁补偿模式,包括棚改货币化的主流做法,房票模式之下,地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降了,启动资金的问题得到了解决,而土地出让的回款时间则没有明显变化。由于房票的存在,政府的拆迁补偿款实际是在开发企业完成销售行为之后,以相应对价支付给开发企业,政府现金流出的时间明显推迟了;对开发企业来说,领取房票的居民是更具确定性的潜在购房人,市场销售热度可能有所提升。对被拆迁者来说,由于房票金额一般要大于货币补偿金额,其买房的实际负担下降,也取得了实惠。对全社会来说,房票模式可能加速推进旧改和棚改,释放居民自住和改善性住房需求,拉动房地产开发投资。而且,由于房票是限区域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不会造成一线城市房价上涨。

多赢之下,此房票模式一旦推广开来,可能有助于因城施策,推动房地产产业链复苏。目前包括河南信阳、江苏常熟、宁波奉化、宿迁市泗阳县、绍兴市等在内,多地纷纷出台了房票安置政策,引导需求。

政策利好不断的背后,自然要反映在销售额上,据券商提供的数据显示,全国商品房5月销售金额为10548亿元,环比+29.7%,同比-37.7%(但降幅较4月收窄8.9pct),打破2022年以来持续下降的态势,确有筑底反弹迹象。

在此背景下,大A的房地产开发板块本周持续拉升,信达地产天地源深深房A都有冲击涨停动作,天房发展南山控股中交地产嘉凯城华发股份等表现也不错。其中的嘉凯城(000918)更是引来市场关注。

周一晚间,嘉凯城发布公告称,股东广州凯隆拟通过协议转让的方式将其持有的嘉凯城3812.93万股流通股股份(占嘉凯城已发行股份总数的2.11%)以2.043元/股的价格转让给曹升,总对价7789.82万元。本次协议转让为配合中信证券要求,用于归还广州凯隆在中信证券的质押债务本金、利息、违约金。显然,这是一次股东被动减持。广州凯隆为恒大系关联公司。恒大正处于债务重组过程中,此前曾提出争取在2022年中提出初步重组方案。

近年来,嘉凯城“故事”很多,股价却一路下行,上个月嘉凯城还公告称,公司总经理王道魁辞职。近年来,公司净利润同比增长率持续下降,营业收入同比增长率也是持续下降。销售净利率、毛利率当前数值、经营活动现金净额当前数值都较上期有所回落。

令人关注的是,公告发出后,“曹升是谁”成为不少嘉凯城投资者关注的焦点。根据公告:广州凯隆不是公司控股股东,本次股份转让不会对公司正常生产经营产生不利影响,不会导致公司控股股东、实际控制人发生变化。

显然,这个“曹升”接盘不是冲着控股权来的,那他又是看中什么了呢?有人爆料说

去年,金信诺的实际控制人黄昌华,把其在国泰君安证券公司质押的股票与曹升及国泰君安签订了《股份转让协议》,黄昌华通过协议转让方式向受让方转让其持有的公司1154.96万股无限售流通股,占公司股份总数的2%。转让价格为5.56 元/股,转让价款共计6421.56万元。随后不久,金信诺股价就迎来一波上涨,一度冲高至12.45元。妥妥地翻了一倍多。类似的事情还发生在旗天科技身上。“曹升”以标的股份转让价格3.31元/股“吃进”,支付了转让款共计6632.44万元。在股份完成过户登记手续后没有多长时间,旗天科技也大涨了数倍。

看来这位叫“曹升”的牛散,有点“及时雨”味道,总是在上市公司大股东陷入困境时,伸出援手,当然这个忙也不是白帮的,他收来的筹码不仅在二级市场绝对价格较低,水分早已拧干,而且还顺手砍了大股东一刀,一般都是7折、8折的打包价,所以看上去,这种帮忙更像是一门生意。说明此君嗅觉灵敏,人脉广泛,敢下大注,且很善于挖掘困境反转题材,也更懂得让丑小鸭如何变成美凤凰的套路,绝对是深谙其道的高人。